Consideraciones a tomar para incursionar en el mercado de bienes raíces.

Consideraciones para la Ubicación de la propiedad.

¿Dónde debe adquirirse una propiedad?, las opciones son multidimensionales; esto significa, la ubicación involucra a la región, el estado y la ciudad. Como resultado los inversores necesitan considerar los problemas y las oportunidades inherentes de las regiones geográficas del país y del estado como: el centro, norte, sur, este, oeste del país, debido a que cada región se caracteriza por su orientación económica; por ejemplo: La oferta educativa universitaria en la ciudad de Puebla genera una economía muy diferente a la de Acapulco que es 100% turista. 

Los inversionistas deben de considerar las ventajas y desventajas de ciertas regiones y ciudades, algunas características son: ciudades nuevas Vs antiguas, ciudades en crecimiento Vs ciudades en conflicto, ciudades grandes Vs pequeñas, ciudades con restricciones públicas Vs sin restricciones, ciudades muy pobladas Vs poco pobladas. Inicialmente el inversor debe de enfocarse en las propiedades con un buen mercado urbano que tenga una tendencia a ofrecer inversiones potencialmente a largo plazo:

así como, estabilidad en su economía y politíca.

Consideraciones de tiempo para adquirir una propiedad.

¿Cuando debes comprar una propiedad? y ¿Cuánto tiempo debes mantenerla?. Las inversiones en bienes raíces que tienen una buena ubicación están bien construidas y bien administradas (acreditadas) siempre van a tener demanda y siempre van a generar un sentido comercial. Las inversiones en bienes raíces por lo general se desempeñan mejor en períodos largos entre 8 y 12 años, este periodo de tiempo significa para los inversores las recuperación de su capital. Algunos inversores en bienes raíces realizan su inversión a corto plazo; por ejemplo: los desarrolladores de viviendas adquieren, construyen y venden nuevos espacios de vivienda en un tiempo de 2 a 3 años. Otros por ejemplo: adquieren construcciones antiguas, las rehabilitan, las mejoran y las venden con buenas ganancias.

Tipos de "medios" para invertir en bienes raíces

¿Cuáles son los tipos de "medios para una inversión en bienes raíces? Las inversiones en bienes raíces pueden ser realizadas directa e indirectamente, pasiva o activamente. Las inversiones directas requieren que el inversor administre la(s) propiedad(es) o delegue esta actividad a un profesional (inmobiliaria), pagando una comisión. Las actividades que tiene que realizar el  inversor incluyen la compra directa o financiando el desarrollo de propiedades en construcción, debe supervisar el cobro de rentas,

la administración del inmueble y su estatus financiero. El control directo de la adquisición puede derivar en una mayor ganancia para el inversionista; sin embargo, el desempeño del retorno de inversión depende de la habilidad y experiencia del inversor o de su asesor.

Las inversiones indirectas más comúnes, son las que ofrecen los mercados bursátiles en sociedades de inversión. Los inversores compran publicamente acciones de desarrolladoras de vivienda, desarrolladores de centros comerciales, etc. Este tipo de inversiones ofrecen liquidez y diversificación; Sin embargo, como cualquier instrumento bursátil esta sujeto al ritmo que marcan otros mercados y por desgracia esto no reconoce o se adecua en medida al valor de las propiedad, construcciones y desarrollos habitacionales o comerciales.    

Las fluctuaciones económicas del país afectan dependiendo el tipo de propiedad, por ejemplo: el incremento al nivel del consumo del país, estado o región tienden a afectar el desempeño de un centro comercial, el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) afecta de una forma favorable los espacios para oficinas y la devaluación del peso tiende a incrementar las tasas de ocupación en los hoteles.

Fuente: Real estate

El mercado de las bienes raíces.

Investigaciones recientes sugieren que un portafolio de inversión que contenga bienes raíces es más eficiente que aquella que no las contenga. Esta expectativa se basa en relaciones históricas entre el retorno y el riesgo en inversiones en bienes raíces comparadas con otro tipo de inversión. Basado en los índices de desempeño tradicional de las inversiones en bienes raíces en las pasadas dos décadas, estas han sido más altas que las inversiones en el mercados bursátiles o bonos.

Para minimizar el riesgo en las inversiones, un inversor debe buscar inversiones personales con un riesgo bajo. Han existido  casos de pérdidas en las inversiones de bienes raíces debido a que su nivel de riesgo ha sido muy alto, casi comparable a los mercados bursátiles o bonos, En general, cuando los índices económicos caen, los valores que ofrecen las bienes raíces suben. Debido a esto es común escuchar que en estos días de inseguridad financiera la mejor inversión es en una propiedad.

La estructura del mercado en las bienes raíces.

Antes de invertir en bienes raíces, el inversor debe de contestar las siguientes preguntas:

1. ¿Qúe tipo de negociación realizará? inversión personal al 100%, sociedad en la propiedad 50 / 50, etc.)
2. ¿Qué tipo tipo de propiedad va a adquirir? oficinas, hotel, industrial, renta comercial o renta residencial.
3. ¿Dónde realizará la inversión? estado, ciudad, región, ubicación, flujo de gente, tipos de negocios alrededor del inmueble.
4. ¿Cuando comprará y cuanto tiempo mantendrá está inversión?

Se debe considerar que las inversiones en bienes raíces no es producto homogeneo; de hecho,es un conglomerado de miles de segmentos en el mercado y que cada uno de estos segmentos tienen sus propias condiciones, problemas y oportunidades. 

Tipos de inversores en bienes raíces.

El mercado de bienes raíces atrae una amplia variedad de inversores. Este mercado incluye inversores individuales, nacionales y extranjeros. Las compañías aseguradoras son de los inversionistas más grandes en bienes raíces y las más importantes en temas de inversiones a largo plazo en este tipo de giro. Los bancos comerciales constituyen el mayor financiamiento a corto y mediano plazo para los desarrolladores de bienes raíces e inversionistas.

Los inversores individuales o familiares en bienes raíces son relativamente pocos o carecen de inversiones grandes para jugar "en las grandes ligas", este grupo de personas se va formando principalmente a través de generaciones debido a que no  adoptan estándares y carecen de asesoría en sus inversiones.

Tipos de bienes raíces.

¿Qué tipo de bienes raíces debe comprar?

Las opciones son las siguientes: edificio de oficinas, centros comerciales, propiedades industriales, hoteles y moteles, departamentos, tierra para agricultura. Los inversores deben de considerar propiedades ya existentes, nuevos desarrollos y la rehabilitación de propiedades antiguas.

Antes de seleccionar un tipo de propiedad el inversor debe de tener en cuenta los rasgos y las características atribuibles a cada tipo de propiedad, es muy importante comprender el tipo de inversión y las características de propiedad que contienen. Por ejemplo: El flujo de efectivo que ofrece un edificio de oficinas es muy diferente a los flujos que proporciona un local comercial en un centro comercial o un hotel.

Fuente: El mercado de las bienes raíces.

En estos tiempos difíciles donde lo único que se comenta es sobre la incertidumbre económica en que vivimos se especifican nuevas reglas para invertir.

1.-Compra y manten, bajo tu propio riesgo: En estos días comprar valores bursátiles o fondos y esperar en mantenerlos para siempre es perezoso y atenta contra tú salud. La estrategia de comprar y mantener se aplica cuando los mercados van en aumento en un periodo largo de tiempo -esto ha dejado de funcionar-.Debes estar preparado para monitorear tus inversiones y vender cuando no se esten generando ganancias en tus inversiones.

2.- Diversificar no te protejera: Tener inversiones en demasiados fondos generan resultados mediocres, analiza tus inversiones y toma la mejor decisión -ten al menos tres alternativas-.

3.- Observa a los políticos: La era de volatibilidad financiera que estamos viviendo, debido a los problemas económicos que presenta Europa y Estados Unidos, se debe estar al pendiente de los informes y comentarios que realizan los políticos de estas naciones debido a que se generan expectativas y mueven a los mercados financieros.

4.- Sigue a los inversores más inteligentes: Existen sitios en internet que regularmente comentan sobre los movimientos que realizan en sus fondos de inversión: www.gurufocus.com y www.marketfolly.com

5.- Utiliza páginas en internet de renombre para investigar y analizar movimientos de las compañias: Existen páginas en internet que dedican una sección a analizar el comportamiento de los mercados bursátiles como: www.forbes.com, www.stockcharts.com.

Fuente: Inversiones 2012 FORBES

Ventajas y desventajas al adquirir un local comercial

Ventajas

1. Permite recibir un flujo de efectivo mensual.
2. Es una inversión a largo plazo.
3. Los bienes inmuebles no pierden valor.
4. Bajo riesgo.
5. Se genera un patrimonio.

Desventajas.

1. Baja disponibilidad de liquidez debido a que no es fácil vender un local comercial.
2. Dificultad para poder adquirir un local comercial de acuerdo a tus necesidades.
3. Los locales comerciales por lo general tienen un costo muy elevado.
4. Estacionamiento, no necesariamente propio puede servir un estacionamiento en la zona.